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前回は複数棟建物がある土地を分筆して売りに出すメリットについてお話ししましたが
今回はそのとき気を付ける点についてお話しします。
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・接道の問題
ご存知の通り、共同住宅であれば基本道路に4m接してなければなりません。
もともと4mしか接道がない土地であれば半分にしたとしても2mずつの接道、
いわゆる既存不適格の物件になってしまいます。
これは分筆の失敗と捉えられるかもしれませんが、
もちろん物件の状態によってはこれでも分筆したほうがいい場合があります。
あと、地域によっては共同住宅でも2mの接道でOKとするところもありますのでそこは調べてみるといけるかもしれません。
・配管の問題
もともと2棟を同時に建てたような物件の場合、引込管を2棟が共有している場合があります。
これを分筆するからといって簡単に引き直しできるものではありません。結構お金がかかると思います。
ただし、この2棟が仲良くできるように配管の共有の覚書をお互いに交わすなど
契約時に決めておけばトラブルにもなりにくいですし
そもそも大きなデメリットというわけでもないので十分クリアできる内容と言えると思います。
・駐車場問題
郊外の物件ですと主にこれが大きな問題です。
物件の間にあって共有しているような駐車場ですと
入居者の賃貸状況によって場所がちぐはぐになっていたり、
一方の駐車場に行くために片方の敷地を通行しなければならなかったり
（これは先ほどの覚書で解決できるかもしれませんが）
ただこれもややこしそうな問題ですが、計画を立ててしっかり進めていけば大体の場合なんとかなります。
と、まあ色々とハードルはある土地の分筆ですが
気を付けるところは気を付けて進めていけば問題は解決します。
この気を付けるところを富士企画にご相談頂ければと思います。
富士企画スタッフは収益物件仲介のプロです。
きっと皆さんのお役に立てるスタッフだと思いますので気軽に相談してみてください。
こうやってお役に立てることがやりがいだと思って仕事をしております。
是非富士企画に収益物件の売却はお任せ下さいませ！
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タイトルの通りの話ですが、
土地を分割して売るなんて、ちょっと難しそう…
でも気を付けるところを気を付ければそうでもないんです。
さらに、分割することによってメリットもたくさんあります。
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収益物件を買う方は「出口」を考えます。
皆さんも購入するときにじっくり考えられたことかと思いますが
この出口を考える上で、価格が小さめ、というのは一つメリットになります。
1億の物件より1000万の物件の方が買える人がぐっと増えますよね、そういうことです。
銀行ぽい言い方をすると「市場流通性」というやつです。
そして価格が小さいことは融資付けについてもメリットがあります。
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5000万円の物件をフルローンで買おうと思うと結構きついです。
組める人もかなり少なくなると思います。
これには公庫の無担保枠などの問題が大きく関わっています。
それが2分割して2500万のアパート1棟ずつになると
公庫で融資が組みやすそうな感覚になってきます。
結局需要が多くなる＝高く売れやすくなる、ことになるわけです。
もちろん、3棟なら3分割、４棟なら４分割という考えでいいと思います。
これの別パターンとしてマンションの区分所有登記があります。
一棟のマンションを分譲するわけです。
ただし普通の分譲マンションのようにするには、資格の有る管理会社、管理規約、使用細則、修繕計画など
やることが盛りだくさんです。
単に分譲として売り出す、ということも可能ですが、
実需の需要がない限りはあまり一般的に好まれる収益物件ではない為おすすめはしません。
ただ色んな方法を考えれるというのはいいことです。
富士企画に売却相談をされた際にはじっくりと高値で売れる方法をご相談頂ければと思います。
もちろん2棟の物件でも分割にデメリットがないわけではありません。
次回はそこに触れたいと思います。
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収益物件を扱う不動産業者はたくさんありますが
良い業者も悪い業者もあります。
収益物件を扱う中でも、アパートをメインに扱う会社、ビルやホテルをメインに扱う会社等
いろいろあります。
そんな中で自分と合った会社に出会うことはとても大切です。
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実は先日、売買する物件の隣の所有者の謄本を上げたら知っている人だった
ということがありました。
なかなかミラクルなことです。
でもこんな縁があるとなんだかうれしいですね。
といっても単なる偶然というわけではないかもしれません。
というのも収益物件業界は実はとても狭いです。
これは何年もやっているからこそつくづく実感します。
物件を物色していると、知っている名前がすぐに出てきます。
実際、収益物件といっても区分マンションから一棟売りアパートやビルやホテルまで
すべて収益物件です。
さらに不動産市場のメインは最近投資家の方が増えてきたといってもやはり住宅、
実需のマンションや戸建てなのです。
ご存知の方も多いかと思いますが、富士企画はもともとクリスティから派生した会社です。
現在は兄弟会社となっていますが当初は全く別々の経営でした。
他にもあの会社の社長はどこの出身で、この人ももともとは先輩後輩の関係だった、
といった風に、それぞれ辿っていけば驚くほどいろいろ繋がります。
そんな業界なのでもちろん富士企画は他社さんのことを悪くは言いません。
陰口は自分に帰ってくるということです。
ということはお客様も富士企画が知っている会社に出入りしている、ということもよくあります。
もし、他の業者さんの話も聞いたことがあれば富士企画に来た時お話しされてみてください。
もしかすると、素敵な偶然を見つけれるかもしれません。
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不動産売却はタイミング次第
なんでもその時々の状況などによって結果は大きく変わるものですが
収益物件の仲介をずっとやっているとそのような局面にしばしば遭遇します。
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いわゆる「あるある」みたいなものですが
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今まで全く売れる気配がなかったのに突然、申し込みが立て続けに入ってきて人気物件になった
のようなケースです。
たまたまその物件の良さに遅れながら気づき、申し込みを入れたものの
まさか同時期に同様の行動を起こす人が現れ、ゆっくり交渉できると思っていたところが
急に競争しなければならなくなってしまった…
そんな状況で指値交渉も当然難しく、相手の方がローン承諾が早かったりして負けてしまう。
なんとなく身に覚えがある方もいるのではないでしょうか。
さらに不動産の営業マンはこれを何度も経験しているはずです。
こんな失敗談はよくありますが、結局きっかけを作っているのは不動産営業マンだと思われます。
改めてその物件を紹介したのです。
このような現象でもたまたまではなく原因はあるのです。
その物件の良さは1人の人が見ただけではわからないことも多いです。
色んな人に見てもらう方がその物件の「売り」を見つけやすくなるはずです。
富士企画ではその点、社員間で物件情報をなるべく早く共有するようにしています。
不動産会社では社員同士の競争が激しいので殺伐とした雰囲気のところもよくあると思いますが
富士企画はみんな仲が良いです。
もちろん営業マンなので競争はあります。
が、邪魔をしたり、情報を隠したり、といった性格悪そうなことは富士企画ではやりません。
結果的にそうした方がお客様により良い情報をいち早く届けることができるからです。
そうなると売り物件も欲しい人のところに早く紹介された方が絶対いいはずです。
富士企画では「どうやったら良い不動産仲介ができるか」常に考えています。
その為には会社のシステムも大きく変える必要もあるかもしれません。
これからどんどん変化する投資物件市場に対応するため、是非みなさんもご意見を頂ければ幸いです。
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収益物件売却時の点検項目 ～消防点検～
収益物件を売却する場合、富士企画のような仲介業者より確認がいろいろはいると思います。
その中で見落としがちな項目についてお話します。
小さなアパートの売却であれば、消防点検といわれてもあまりピンとこない人がいるかもしれませんが
法令で専門の人に頼まなくなくてはならないという義務があるのは大きな物件、というだけで
小さな物件でも消防点検はオーナーの義務なのです。
大規模な物件で消防点検をされている場合はある意味問題ないのですが、
そうでない場合は忘れてしまっている人もいるのではないでしょうか。
その場合、主な項目としては
・消火器
・住宅用火災報知機
になります。
消火器は使用期限があります。
消火器をみれば書いてあります。使用期限が切れていれば廃棄して買い替えないといけません。
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住宅用火災報知器、部屋についている煙や熱を探知する機器です。
これについては、設置をする義務は一般的にオーナーにあると言われています。
ただ居住中の物件であったりすると、入居者とうまくタイミングが合わず
着けようとしたが、つけられていないケースもよくあります。
これらは取り替えたり取り付けたとしても大きな負担にならないものですが、
物件が大きくなってくると「自動火災報知設備」の取り付けが義務付けられます。
非常時にボタンを押すとアラームがなるやつです。
これをつけていると消防点検をして消防署に定期的に報告書を出さないとなりません。
消防点検は全ての共同住宅で必要なものですが、
規模が変わってくると資格のある消防管理者による点検と消防署への報告書の提出
これがついてきます。
共同住宅ですと延床1,000㎡以上のものが該当してきますが
条例によってさらに厳しく（延床500㎡超など）設定されている場合もありますので地域ごとに確認する必要があります。
これもやられていないオーナー結構いらっしゃるのではないでしょうか。
実際問題にはなっていなくとも、チェックはしなくてはならないのです。
まあ人命にかかわることなので当然といえば当然ですが。
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資格の有る消防管理者による点検と消防署への報告書の提出が必要な場合がほとんどですが
やっていない場合は一度すぐ点検を入れることをおすすめします。
大きいビルになっていくと消防点検の指摘事項の改善だけで結構な金額になりますので
直近で点検をして合格が出てる、というのは一つ安心事項になります。
こういった細かいところも物件を高く売る為のポイントになります。
ランニングコストは軽ければ軽い方がよいですが、やらなきゃいけないことはやっていないｔイメージを損なう恐れがあります。
収益物件の売り出しにはやはり事前の打ち合わせが必要です。
一緒に物件をどう売り出すか考えていければと思います。
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